Köpa hus av dödsbo – det här ska du veta

Många hus som kommer ut till försäljning säljs av ett dödsbo, alltså av arvingarna efter någon som har dött. Själva köpet går till ungefär som vanligt, med visning, bud, kontrakt och tillträde. Men några saker skiljer sig, och de kan påverka både din trygghet och hur snabbt du får lagfart.

Här går vi igenom vad som är annorlunda och hur du skyddar dig.

Snabbsvaret

• Alla dödsbodelägare måste skriva under köpekontraktet, själva eller genom någon med fullmakt.
• Bouppteckningen måste vara registrerad hos Skatteverket och dödsboet måste ha fått lagfart, en så kallad dödsbolagfart, innan du kan få lagfart på huset.
• Räkna med en friskrivningsklausul. Dödsbon säljer ofta huset utan ansvar för dolda fel, eftersom ingen av arvingarna bodde där.
• Din egen undersökning blir extra viktig. Med en friskrivning är det i praktiken du som står för fel som upptäcks efter köpet.
• Fråga hur länge huset har stått tomt och om det har varit uppvärmt. Ett tomt hus kan få fuktproblem.

Har ni inte hittat huset än? Gör vår kostnadsfria behovsguide. På cirka 5 minuter får ni en husprofil som visar vad ni letar efter.

Vad är ett dödsbo?

När en person dör bildas ett dödsbo. Det är en egen juridisk person som består av allt den avlidna ägde och var skyldig. De som har rätt till arvet kallas dödsbodelägare. Det kan till exempel vara barn, en efterlevande make eller maka och den som fått något i ett testamente.

Dödsbodelägarna ska göra en bouppteckning, en lista över vilka som är delägare och vad som finns i boet. Enligt Skatteverket ska den vara gjord senast tre månader efter dödsfallet och ha kommit in till Skatteverket senast fyra månader efter dödsfallet. Det går att få anstånd, alltså längre tid.

Vad skiljer köpet från ett vanligt husköp?

Vem skriver under kontraktet?

Enligt Lantmäteriet ska dödsboet stå som säljare i köpekontraktet, och samtliga dödsbodelägare ska skriva under för dödsboets räkning. Deras makar behöver däremot inte godkänna försäljningen.

Det här är bra att kolla:

• Fullmakt. Om någon delägare skriver under med fullmakt ska fullmakten skickas i original till Lantmäteriet tillsammans med lagfartsansökan.
• Barn eller god man. Är en delägare minderårig eller har en god man eller förvaltare, behövs ett tillstånd från överförmyndaren i kommunen. Fråga mäklaren om det finns ett sådant tillstånd, eftersom det kan ta tid att få.
• Testamente. Finns det ett testamente i bouppteckningen ska en kopia skickas med din lagfartsansökan.
• Papper, inte BankID. Köpehandlingen ska skrivas under på papper. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen bör två personer bevittna säljarnas namnteckningar.

Är delägarna oense eller svåra att nå kan det dra ut på tiden. Fråga tidigt hur många delägare det är och om alla är överens om att sälja.

Bouppteckning och lagfart – därför kan det dröja

Innan du kan få lagfart, alltså bli registrerad som ägare, måste flera saker vara klara hos säljarsidan. Enligt Lantmäteriet:

1. Bouppteckningen ska vara registrerad hos Skatteverket, och huset ska stå med i den.
2. Dödsboet ska söka och få dödsbolagfart. Det är bara när ett dödsbo säljer eller ger bort ett hus som dödsboet behöver ha lagfart först.
3. Har personen dött 1 juli 2026 eller senare behöver dödsboet ett eget organisationsnummer från Skatteverket för att få lagfart.

Du ska själv söka lagfart inom tre månader från köpet, precis som vid andra husköp. Läs mer i Lagfart och pantbrev.

Tips: fråga mäklaren redan före kontraktet om bouppteckningen är registrerad. Är den inte det, prata med mäklaren och banken om hur det påverkar tillträdet och lånet. Banken vill ofta ha pantbrev i huset som säkerhet, och det hänger ihop med att lagfarten går igenom.

Bara en arving? Om dödsboet bara har en delägare upphör dödsboet i regel när bouppteckningen registreras. Då är det arvingen själv som säljer, efter att ha fått personlig lagfart, och inte dödsboet.

Friskrivning från dolda fel

Ett dödsbo vet oftast lite om huset. Därför är det vanligt att dödsboet vill sälja utan att ta ansvar för dolda fel. Det görs med en friskrivningsklausul i köpekontraktet.

Det här säger Konsumentverket om friskrivning:

• Med en friskrivningsklausul kan du som köpare inte få ersättning för ett dolt fel.
• En friskrivning gör ofta att priset blir lägre.
• Friskrivningen gäller inte om säljaren kände till felet när huset såldes.
• Är klausulen oskälig är det inte säkert att den gäller.

Ibland står det bara att huset säljs "i befintligt skick". Läs exakt vad som står i kontraktet och be mäklaren förklara vad det betyder för dig. Är ni osäkra, fråga en jurist innan ni skriver under.

Läs mer om vad ett dolt fel är och vad som gäller utan friskrivning i Dolda fel i hus.

Undersök huset noga

Köparen har alltid en långtgående skyldighet att undersöka huset, en så kallad undersökningsplikt. Enligt Konsumentverket ska du undersöka hela fastigheten noggrant: mark, byggnader, el och värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, radon samt eldstad och skorsten. Har du sett eller fått veta något som tyder på fel blir undersökningsplikten större.

Vid ett köp från dödsbo är det här ännu viktigare, eftersom säljaren sällan kan svara på frågor om huset och friskrivningen ofta tar bort möjligheten att kräva något efteråt.

Så gör du:

1. Anlita en besiktningsman och var med på besiktningen. Läs mer i Överlåtelsebesiktning.
2. Tänk på det besiktningen inte täcker. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen ingår normalt inte el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, eldstad och skorsten. Ta in fackfolk för det som verkar gammalt.
3. Leta efter papper. Be dödsboet om kvitton, ritningar, garantier och gamla besiktningsprotokoll. Ibland finns det mer i lådorna än arvingarna känner till.
4. Besiktiga före kontraktet. Går det inte, be om en besiktningsklausul så att köpet kan gå tillbaka om besiktningen visar fel.
5. Räkna med renovering. Lägg in det i kalkylen innan du bestämmer hur högt du kan bjuda. Se Budgivning på hus och Så mycket kostar huset varje månad.

Med takläggarens ögon: ett hus som har stått still

En av oss som skriver här är takläggare och besiktningsman. Ur det perspektivet är det viktigaste med ett dödsbohus ofta inte vem som skriver under, utan att huset kan ha stått utan tillsyn en tid. Kanske bodde en äldre person där som inte orkade med underhållet de sista åren, och sedan har huset stått tomt medan bouppteckningen gjordes.

Det här är värt att titta extra på:

1. Fråga när taket senast lades om och om det finns kvitton. Finns inga papper, räkna med att taket kan behöva bytas och ha med det i kalkylen.
2. Titta upp på vinden. Mörka fläckar på råspontet (träskivorna under taket), lukt av mögel, fuktiga isolerskivor eller spår av möss och fåglar är tecken på att något behöver åtgärdas.
3. Kolla hängrännor och stuprör. Om ingen har rensat dem på flera år kan vatten ha runnit över mot fasad och grund.
4. Fråga hur länge huset har stått tomt och om det har varit uppvärmt. Ett kallt, oventilerat hus kan få fukt- och mögelproblem, och frusna vattenledningar kan ha spruckit.
5. Titta på plåten runt skorsten och ventilationsrör från marken eller med kikare. Det är vanliga ställen för läckor. Klättra inte upp på taket själv.

Vill du veta mer om husets skick? Be en takläggare, en annan hantverkare eller en besiktningsman gå igenom huset och taket innan du bestämmer dig. Då slipper du överraskningar efter köpet.

Ett gammalt tak behöver inte vara en anledning att låta bli huset. Men vid ett köp med friskrivning är det du som får stå för det, så det ska vara med i kalkylen innan du lägger ditt bud.

Checklista: köpa hus av dödsbo

• ☐ Hur många dödsbodelägare finns det, och är alla överens om att sälja?
• ☐ Skriver alla under själva, eller finns fullmakter i original?
• ☐ Finns det någon minderårig delägare eller god man som kräver tillstånd från överförmyndaren?
• ☐ Är bouppteckningen registrerad hos Skatteverket?
• ☐ Har dödsboet sökt dödsbolagfart?
• ☐ Finns det en friskrivningsklausul, och vad står det exakt?
• ☐ Besiktning före kontraktet, eller en besiktningsklausul
• ☐ Kvitton, ritningar och gamla besiktningsprotokoll
• ☐ Hur länge har huset stått tomt, och har det varit uppvärmt?
• ☐ Renoveringsbehov inlagt i kalkylen innan budgivningen

Vanliga frågor om att köpa hus av dödsbo

Ta nästa steg: skapa er husprofil

Letar ni fortfarande efter rätt hus? Vår behovsguide frågar om läge, hustyp, underhåll, husets ålder och ekonomi och ger er en personlig husprofil. Den är gratis och kräver ingen inloggning.

Skapa min husprofil →

Ny på husköp? Börja med Köpa hus första gången – så går det till steg för steg. Gå på visning med 12 saker att kontrollera på visningen, läs om köpekontrakt och tillträde och ordna villaförsäkringen till tillträdesdagen.

---

Källor

• Lantmäteriet: Ansökan vid dödsbo (dödsbolagfart, registrerad bouppteckning, samtliga dödsbodelägare skriver under, makar behöver inte godkänna, fullmakt i original, testamente, organisationsnummer vid dödsdag 1 juli 2026 eller senare, ensam dödsbodelägare; kontrollerad 23 oktober 2026)
• Lantmäteriet: Blankett Ansökan om lagfart (tillstånd från överförmyndaren vid minderårig eller god man; kontrollerad 23 oktober 2026)
• Lantmäteriet: Registrera ägare – lagfart (ansökan inom tre månader; kontrollerad 23 oktober 2026)
• Skatteverket: Bouppteckning (inom fyra månader efter dödsfallet, anstånd; kontrollerad 23 oktober 2026)
• Skatteverket: Fastigheten eller bostadsrätten (dödsbolagfart, ny ägare söker lagfart; kontrollerad 23 oktober 2026)
• Konsumentverket: Dolda fel i hus – vad kan du göra? (undersökningsplikt, friskrivning från dolda fel; kontrollerad 23 oktober 2026)
• Fastighetsmäklarinspektionen: Köparens undersökningsplikt (vad besiktningen normalt inte omfattar, besiktningsklausul; kontrollerad 23 oktober 2026) och Kontraktsskrivning (bevittning av säljarens namnteckning)
• Riksdagen: Jordabalken (1970:994), 20 kap. 1–2 och 5 § (dödsbos lagfart och tidsfrister); kontrollerad 23 oktober 2026

Uppgifterna gäller 23 oktober 2026. Varje dödsbo är olika – vid frågor om testamente, delägare eller friskrivning, fråga mäklaren eller en jurist.