12 saker att kontrollera på visningen – checklista att skriva ut

På en visning har ni ofta bara en halvtimme, andra spekulanter runt omkring er och en mäklare som visar upp husets bästa sidor. Det är lätt att fastna för köket och trädgården och glömma att titta upp på taket.

Men som köpare har ni en undersökningsplikt. Det betyder att ni själva ansvarar för att undersöka huset noga innan ni köper det. Fel som ni borde ha upptäckt kan ni i regel inte klaga på efteråt.

Den här checklistan hjälper er att använda visningen väl. Den ersätter inte en besiktning, men den hjälper er att hitta det som behöver undersökas närmare innan ni lägger bud. Längst ner finns en kort version att skriva ut och ta med.

Snabbsvaret

• Ni har undersökningsplikt. Det som en noggrann undersökning hade visat räknas inte som ett dolt fel.
• Visningen är er första koll, inte hela undersökningen. Det ni ser där avgör vad ni behöver låta en besiktningsperson eller annan fackman titta närmare på.
• Börja utifrån. Tak, hängrännor, mark och grund visar hur huset klarar regn och väta.
• En vanlig besiktning täcker inte allt. El, värme, vatten, avlopp, ventilation och radon ingår normalt inte. Det måste ni ta reda på på andra sätt.
• Ta med listan, en ficklampa och mobilen. Fotografera allt ni undrar över och fråga mäklaren direkt.

Vet ni inte riktigt vilket hus ni letar efter? Gör vår kostnadsfria behovsguide. På cirka 5 minuter får ni en husprofil att ta med till visningarna, och frågorna om underhåll och husets ålder hjälper er att veta vad ni ska titta extra noga på.

Innan visningen: förbered er

Läs annonsen och objektsbeskrivningen hemma. Skriv upp byggår, vilken sorts tak och grund huset har, hur det värms upp, om det har kommunalt eller eget avlopp och vilken energiklass det har. Då vet ni vad ni ska fråga om.

Be om papperen i förväg. Fråga mäklaren efter säljarens frågelista (där säljaren fyller i vad hen vet om huset), ett eventuellt besiktningsprotokoll och energideklarationen.

Ta med:

• den här listan, utskriven, och en penna
• en ficklampa (mobilens lampa duger)
• mobilen, för att ta bilder och zooma in på taket
• gärna en person som inte är lika förälskad i huset som ni

Fråga innan ni öppnar. Vill ni titta in på vinden, i krypgrunden eller i elcentralen, be mäklaren om lov. Och klättra aldrig upp på taket själva. Allt ni behöver se på visningen går att se från marken och från vinden.

De 12 sakerna att kontrollera

1. Taket – titta upp innan ni går in

Gå ett varv runt huset och titta på taket från alla sidor. Zooma gärna in med mobilen.

• Är takpannorna hela och ligger de rakt? Finns det spruckna, flyttade eller saknade pannor?
• Finns det mycket mossa eller annan påväxt, särskilt på norrsidan?
• Har ett plåttak rost eller flagnande färg?
• Titta extra noga på plåten runt skorstenen, ventilationsrören och eventuella takfönster. Det är ofta där läckor börjar.
• Titta på takfoten, alltså undersidan av takets kant. Fläckar eller ruttet trä kan betyda att vatten tar sig in.

Fråga: När lades taket om? Vilket material är det? Finns det kvitton?

Ett tak som behöver bytas är en stor utgift och kan också påverka hur banken värderar huset (läs mer i Lånelöfte – så får du det och hur mycket du kan låna). Det behöver inte stoppa köpet, men det ska in i er kalkyl.

2. Hängrännor, stuprör och marken runt huset

Regnvattnet från taket ska ledas bort från huset, inte in mot grunden.

• Sitter hängrännorna fast och lutar de mot stupröret? Är de fulla av löv?
• Leder stuprören vattnet bort från huset, eller rinner det rakt ner vid husväggen?
• Lutar marken bort från huset? Rabatter, plattor eller grus som lutar mot fasaden kan leda vatten mot grunden.

Fråga om dräneringen. Dränering är rör i marken runt grunden som leder bort vatten. Den syns inte, så ni måste fråga: finns det dränering, och när gjordes den?

3. Grund och sockel – sprickor och fuktfläckar

Sockeln är den nedersta delen av husets vägg, närmast marken.

• Finns det sprickor i sockeln eller i putsen? Fotografera dem och notera var de sitter och hur breda de är.
• Finns det mörka fuktfläckar, avflagnad färg eller vita fläckar (saltutfällningar) längst ner på väggen?
• Står jord, buskar eller ved tätt mot husväggen? Det gör det svårare för väggen att torka.

Fråga: Vilken sorts grund har huset – platta på marken, krypgrund eller källare? Det avgör vad besiktningspersonen behöver titta extra på. Be gärna besiktningspersonen titta särskilt på de sprickor ni har fotograferat.

4. Källare och krypgrund – använd näsan

En krypgrund är ett lågt utrymme under huset, mellan marken och golvet. Både krypgrund och källare är ställen där fukt kan samlas.

• Luktar det unket eller mögligt? Lita på näsan, det är ett av de bästa verktygen ni har på en visning.
• Finns det fläckar, avflagnad färg eller vita saltutfällningar på väggarna?
• Står det en avfuktare och går? Fråga varför den finns där.
• Får ni titta in i krypgrunden genom luckan, lys med ficklampan. Ser det fuktigt ut, eller finns det gamla byggrester och trä kvar på marken?

5. Vinden – taket från insidan

Från vinden ser ni undersidan av taket, det som inte syns utifrån.

• Finns det mörka fläckar eller ränder på träet under taket?
• Luktar det unket eller fuktigt?
• Syns det dagsljus genom taket någonstans?
• Ligger isoleringen jämnt, eller finns det ställen där den är fuktig eller hoptryckt?

Vinden är också ett bra ställe att se om taket har läckt tidigare. Gamla fläckar kan vara lagade, men då ska säljaren kunna berätta när och hur.

6. Fasad och målning

• Flagnar färgen? Finns det ruttet trä, särskilt längst ner och runt fönster och dörrar?
• Finns det sprickor i en putsad fasad, eller ställen där putsen har släppt?
• Buktar någon del av fasaden ut?

Fråga: När målades eller lagades fasaden senast?

7. Fönster och dörrar

• Öppna och stäng några fönster och dörrar. Går de lätt, eller kärvar de?
• Känn på träet längst ner på fönstren. Är det mjukt eller ruttet?
• Finns det imma eller smuts mellan glasen? Det kan betyda att rutan inte är tät längre.
• Drar det kallt runt fönstren?

Fråga: Hur gamla är fönstren, och har några bytts?

8. Badrum, tvättstuga och kök – vatten där det inte ska vara

Badrum och andra rum med vatten är dyra att göra om, och fukt där syns inte alltid.

• Hur gammalt är badrummet? Vem gjorde det? Finns det kvitto eller intyg från firman som gjorde jobbet?
• Titta runt golvbrunnen, duschen och toaletten. Spruckna kakel eller fogar, missfärgningar eller lösa mattor kan vara varningstecken.
• Ligger badrummet på övervåningen? Titta i taket i rummet under efter fläckar.
• Titta under diskbänken (be om lov) och vid diskmaskinen efter fukt, fläckar eller svällt trä.

9. El – elcentralen och jordfelsbrytaren

Från den dag ni tar över huset är det ni som ansvarar för att elen är säker.

• Titta på elcentralen. Ser den gammal ut? Fråga om elen har förnyats.
• Finns det en jordfelsbrytare? Det är en brytare i elcentralen som snabbt slår av strömmen om något blir fel, och den skyddar både mot elolyckor och elbränder. Elsäkerhetsverket kallar den en billig livförsäkring. Uttag för 230 volt i badrum och duschrum ska skyddas av en fast installerad jordfelsbrytare på 30 mA.
• Tryck inte på testknappen på visningen, den slår av strömmen i hela huset.
• Finns det löst hängande sladdar, trasiga uttag eller hemmabyggda lösningar?

Bra att veta: Enligt Elsäkerhetsverket har hus byggda före 1970 högre risker. Myndigheten rekommenderar en elbesiktning när ett äldre hus byggt före 1970 byter ägare. En elbesiktning ingår i regel inte i en vanlig överlåtelsebesiktning, så den måste beställas för sig, helst innan köpet.

10. Värme, ventilation och radon

Värme: Hur värms huset, och hur gammalt är systemet? När gjordes senaste service? Läs energideklarationen. Säljaren ska ha en, och den ska visas för er som är intresserade, till exempel på visningen. Där står hur mycket energi huset använder och vilket uppvärmningssystem det har.

Ventilation: Huset behöver få in frisk luft och släppa ut fuktig luft.

• Finns det ventiler (små öppningar i väggar eller tak) i rummen, och sitter de öppna?
• Är det imma på insidan av fönstren, eller känns luften instängd och tung?

Radon: Radon är en gas från marken eller från vissa byggmaterial. Den syns inte och luktar inte, så det enda sättet att veta är att mäta.

• Fråga om det finns en radonmätning och hur gammal den är.
• En mätning bör pågå i minst två månader under eldningssäsongen, normalt 1 oktober–30 april. Resultatet jämförs med referensnivån 200 Bq/m³.
• Hus byggda med blåbetong, ett byggmaterial som tillverkades mellan 1929 och 1975, kan ge högre radonhalter.
• Radon räknas normalt inte som ett dolt fel, eftersom det går att mäta. Finns ingen tid att mäta före köpet kan ni be om en skrivning i köpekontraktet som ger er rätt att mäta efteråt och som säger hur en eventuell kostnad ska delas.

11. Vatten och avlopp

Kommunalt eller eget? Det är första frågan.

• Rinner vattnet undan som det ska i handfat, dusch och golvbrunn? Gurglar det eller luktar det avlopp?
• I äldre hus: fråga om avloppsrören har bytts eller undersökts med kamera.

Har huset eget avlopp eller egen brunn krävs mer av er:

• Fråga efter avloppstillståndet, alltså kommunens tillstånd för avloppsanläggningen. Tillståndet ska följa med huset.
• Fråga vilken sorts anläggning det är, hur gammal den är och hur den ska skötas.
• Eget avlopp och egen brunn ingår i er undersökningsplikt, men ingår normalt inte i en överlåtelsebesiktning. Ring gärna miljökontoret i kommunen och fråga vad de vet om fastighetens avlopp.

12. Papperen och underhållsskulden

En underhållsskuld är arbeten som borde ha gjorts men inte har gjorts. Kostnaden följer med huset, och det är ni som får betala den.

• Frågelistan: Läs vad säljaren har fyllt i. Det säljaren berättar om fel och skador kan göra att ni behöver undersöka mer, inte mindre.
• Besiktningsprotokollet: Har säljaren låtit besiktiga huset, läs hela protokollet. Står det att något är en risk eller att det behövs "fortsatt teknisk utredning", ta det på allvar. Då behöver ni undersöka det vidare innan ni skriver på.
• "Besiktat" i annonsen: Enligt Fastighetsmäklarinspektionen betyder en sådan märkning inte att huset är i bättre skick än andra hus. Ni har kvar er undersökningsplikt.
• Kvitton och bygglov: Be om kvitton på stora arbeten. Är huset tillbyggt, fråga om det finns bygglov.
• Gör en egen lista över åldern på tak, fönster, fasad, värmesystem, badrum och avlopp. Den listan visar vad som står på tur, och vad ni behöver spara till. Hur ni räknar fram ett månadsbelopp visar vi i Så mycket kostar huset varje månad.

Med takläggarens ögon: det marken visar – och inte visar

Vi som skriver här jobbar med hus på riktigt, och en av oss är takläggare i Skåne. Därför vill vi vara ärliga om vad en blick från marken räcker till.

Från marken ser ni ytan: om pannorna är hela, om det växer mossa, om plåten rostar. Det är värdefullt. Men ett tak består av flera lager. Under pannorna eller plåten finns ett skyddande lager och träskivor som bär upp taket. Läcker det där, syns det sällan från gatan, men det kan synas från vinden. Det är därför punkt 1 och punkt 5 hör ihop: titta på taket utifrån, och titta sedan på samma tak inifrån.

Ser ni varningstecken på taket är det inte ett skäl att springa därifrån. Det är ett skäl att be en besiktningsperson eller en takläggare titta närmare, och att räkna med kostnaden innan ni bestämmer hur högt ni kan bjuda.

Flemming Olsen, takläggare på Takreparation Skåne AB, om taket på visningen

”Det första jag tittar på från marken är hur linjerna går på taket. Oavsett om taket har papp eller pannor vill man se raka linjer.”

”Det köpare oftast missar är om detaljerna är rätt gjorda, till exempel plåten runt ett takfönster, övergången till en kupa och hur hängrännorna lutar.”

”Saknar säljaren kvitton kan en fackman som har jobbat i takbranschen i många år se och bedöma hur gammalt taket är. Ytskiktet brukar också berätta hur skicket är.”

Frågor att ställa till mäklaren eller säljaren

Skriv ner svaren direkt, så kan ni jämföra husen efteråt.

1. När lades taket om, och vilket material är det?
2. Finns det dränering runt grunden, och när gjordes den?
3. Har det varit någon vattenskada eller fuktskada? Hur åtgärdades den?
4. När renoverades badrummet, och vem gjorde jobbet?
5. Har elen förnyats? Finns det jordfelsbrytare?
6. Vilken uppvärmning har huset, och vad har det kostat i el, värme och vatten det senaste året?
7. Finns det en radonmätning? När gjordes den?
8. Kommunalt eller eget vatten och avlopp? Finns avloppstillstånd?
9. Finns det besiktningsprotokoll, frågelista och energideklaration att läsa?
10. Finns det kvitton på större arbeten, och bygglov för eventuella tillbyggnader?

Efter visningen: så går ni vidare

1. Gå igenom listan samma dag, medan ni minns. Titta på bilderna ni tog.
2. Bestäm vad som behöver undersökas mer. Be besiktningspersonen titta särskilt på det ni har noterat. Tänk på att el, avlopp och radon kräver egna kontroller.
3. Läs besiktningsprotokollet noga och fråga besiktningspersonen om allt ni inte förstår. En egen besiktning har fördelar: ni kan vara med och ställa frågor direkt.
4. Hinner ni inte besiktiga före kontraktet? Be om en besiktningsklausul. Det är en skrivning i kontraktet som ger er rätt att låta köpet gå tillbaka om besiktningen visar fel. Den måste ni och säljaren komma överens om.
5. Räkna in det ni har sett i kalkylen och i ert tak för budgivningen. Kom ihåg att bud inte är bindande. Det är först när ni båda har skrivit under köpekontraktet som köpet gäller.

Läs mer: Överlåtelsebesiktning – vad ingår och räcker den? och Dolda fel i hus – vad gäller och vad gör du?

Checklistan att skriva ut

Skriv ut den här delen och ta med en per hus. Kryssa i och skriv en kort anteckning vid allt ni undrar över.

Hus: ……………………………………… Datum: ………………………

• ☐ 1. Taket: hela pannor, mossa, rost, plåt runt skorsten och rör, takfoten. Ålder och kvitton?
• ☐ 2. Rännor och mark: rännor fast och rena, stuprör leder bort vattnet, marken lutar bort från huset. Dränering?
• ☐ 3. Grund och sockel: sprickor (fotografera), fuktfläckar, saltutfällningar. Vilken sorts grund?
• ☐ 4. Källare och krypgrund: unken lukt, fläckar, avfuktare som går?
• ☐ 5. Vinden: fläckar på träet, fuktig lukt, dagsljus, isoleringen.
• ☐ 6. Fasaden: flagnande färg, ruttet trä, sprickor i putsen.
• ☐ 7. Fönster och dörrar: öppna och stäng, mjukt trä, imma mellan glasen.
• ☐ 8. Badrum och kök: badrummets ålder och intyg, runt golvbrunnen, under diskbänken.
• ☐ 9. El: elcentralens ålder, jordfelsbrytare, trasiga uttag. Byggt före 1970?
• ☐ 10. Värme, ventilation och radon: uppvärmning och ålder, energideklaration, ventiler, radonmätning.
• ☐ 11. Vatten och avlopp: kommunalt eller eget, avloppstillstånd, avrinning och lukt.
• ☐ 12. Papperen: frågelista, besiktningsprotokoll, kvitton, bygglov, ålder på stora delar.

Det här vill vi att besiktningen tittar extra på: ………………………………………………………

Frågor kvar till mäklaren: ………………………………………………………

Vanliga frågor om att kontrollera huset på visningen

Ta nästa steg: skapa er husprofil

Med checklistan i fickan är ni redo för visningarna. Men det är lättare att se om ett hus passar när ni vet vad ni letar efter. Vår behovsguide frågar om läge, hustyp, underhåll, husets ålder och ekonomi och ger er en personlig husprofil att ta med till visningarna. Den är gratis och kräver ingen inloggning.

Skapa min husprofil →

Ny på husköp? Börja med vår stora guide Köpa hus första gången – så går det till steg för steg. Räkna på pengarna med Kontantinsats för hus 2026 – nu räcker 10 procent, Amorteringskravet 2026 och Lagfart och pantbrev – så mycket kostar det. När ni har hittat huset är det dags för budgivningen och sedan köpekontraktet och tillträdet.

---

Källor

• Fastighetsmäklarinspektionen (FMI): Köparens undersökningsplikt (undersökningsplikten, vad en besiktning normalt inte omfattar, frågelistan, märkningen "besiktat", besiktningsklausul; kontrollerad 14 oktober 2026)
• Konsumentverket: Dolda fel i hus (vad undersökningsplikten omfattar, tio år, rimlig tid, häva inom ett år; kontrollerad 14 oktober 2026)
• Elsäkerhetsverket: Köpa och elbesikta hus och Checklista för kontroll av elanläggning (hus före 1970, elbesiktning, jordfelsbrytare; kontrollerad 14 oktober 2026)
• Strålsäkerhetsmyndigheten: Att mäta radon och broschyren Vägen till ett radonfritt boende (mätperiod, referensnivå, blåbetong, radon normalt inget dolt fel; kontrollerad 14 oktober 2026)
• Boverket: Mät radon i ditt hus och Dessa byggnader ska energideklareras
• Halmstads kommun: Eget avlopp och Uddevalla kommun: Köpa eller sälja hus med eget vatten och avlopp (avloppstillstånd, eget vatten och avlopp ingår normalt inte i överlåtelsebesiktningen)
• Fastighetsmäklarinspektionen (FMI): Kontraktsskrivning (köpet blir bindande vid skriftligt kontrakt)

Uppgifterna gäller 14 oktober 2026. Regler och råd kan ändras – kontrollera alltid aktuella uppgifter hos källorna ovan och fråga en besiktningsperson om ert hus.