Köpekontrakt och tillträde – från underskrift till nycklar

Säljaren har valt er. Nu återstår två möten: först skriver ni under köpekontraktet, och sedan kommer tillträdesdagen, då huset blir ert och ni får nycklarna. Mellan dem går det ofta några veckor eller månader.

Här går vi igenom vad som ska stå i kontraktet, hur handpenningen fungerar, vem som ansvarar för huset under väntetiden och vad som händer på tillträdesdagen.

Snabbsvaret

• Köpet blir bindande när båda har skrivit under köpekontraktet. Innan dess kan båda ändra sig, efter det inte.
• Kontraktet ska skrivas under på papper. En underskrift med BankID godtas inte när ni söker lagfart.
• Två personer ska bevittna säljarens namnteckning. Annars får ni bara en vilande lagfart.
• Handpenningen betalas oftast vid kontraktet och är en del av er kontantinsats, inte en extra kostnad.
• Säljaren ansvarar för huset fram till tillträdet. Skadas huset under tiden, till exempel i en storm, är det säljarens risk.
• På tillträdesdagen betalas resten av köpesumman, säljarens lån löses och ni får nycklarna.
• Lagfart ska sökas inom tre månader efter köpet. Ofta gör banken eller mäklaren det åt er.

Har ni inte hittat huset än? Gör vår kostnadsfria behovsguide. På cirka 5 minuter får ni en husprofil som visar vad ni letar efter.

Från bud till nycklar – tidslinjen

Vad ska stå i köpekontraktet?

Enligt jordabalken och Fastighetsmäklarinspektionen (FMI, myndigheten som har tillsyn över mäklare) måste kontraktet vara skriftligt och skrivas under av både köpare och säljare. För att köpet ska vara giltigt ska det åtminstone innehålla:

1. Fastighetsbeteckningen, alltså husets officiella namn i registret, till exempel "Gävle Torp 1:1", som Lantmäteriet själva använder som exempel.
2. Vilka som köper och säljer, med namn, personnummer och adress. Köper ni två ska det stå hur stor del var och en köper.
3. Priset (köpeskillingen).
4. En förklaring från säljaren att huset överlåts till er.

Tillträdesdagen ska också stå med, om den inte är samma dag som kontraktet skrivs. I praktiken innehåller ett kontrakt mycket mer, till exempel handpenning, vad som ingår i köpet och vad som gäller om fel i huset.

Mäklaren ska ta fram handlingarna, gå igenom dem med er och förklara vad villkoren betyder. Det bör göras av en registrerad mäklare och helst vid ett personligt möte. Vill säljaren friskriva sig från ansvar för fel, ska mäklaren förklara vad det betyder för er.

Bra att veta: har säljaren make, maka eller sambo och huset är deras gemensamma hem, behövs den personens samtycke till försäljningen. Fråga mäklaren om det är ordnat.

Underskrift och vittnen

• Skriv under på papper. Lantmäteriet godtar inte köpehandlingar som har skrivits under med BankID eller annan digital underskrift. Lantmäteriet tipsar om blå bläckpenna, så att originalet syns tydligt.
• Två vittnen till säljarens namnteckning. Köpet gäller även utan vittnen, men då får ni bara en vilande lagfart, och det kostar en extra avgift när den till slut beviljas. Er egen namnteckning behöver inte bevittnas.
• Det som inte står i kontraktet gäller inte. Har ni pratat om en annan köpeskilling vid sidan av kontraktet är den överenskommelsen ogiltig. Villkor för köpet måste också stå i kontraktet.

Villkor i kontraktet: besiktning och lån

Ett köp kan göras beroende av att något händer, till exempel att ni får lånet eller att en besiktning inte visar allvarliga fel. Det kallas återgångsvillkor. Om villkoret inte uppfylls går köpet tillbaka: säljaren behåller huset och ni får tillbaka det ni har betalat.

Två vanliga exempel enligt FMI:

• Låneklausul: köpet gäller bara om ni får lånet beviljat. Klausulen ska ge er tid nog att få besked från banken.
• Besiktningsklausul: ni får besiktiga huset efter att ni har skrivit på. Med en öppen klausul kan ni begära att köpet går tillbaka inom en viss tid utan att förklara varför. Med en begränsad klausul gäller det bara vissa fel, till exempel om felen kostar mer än ett visst belopp att åtgärda.

Ett återgångsvillkor får gälla i högst två år. Villkoret måste stå i köpekontraktet och i köpebrevet, annars gäller det inte. FMI säger att mäklaren i första hand ska föreslå att ni besiktigar före kontraktet. Läs mer i Överlåtelsebesiktning – vad ingår, vad kostar den och räcker den?

Handpenningen

I samband med kontraktet betalar ni oftast en handpenning, en första del av köpesumman. Hur stor den är står i kontraktet. Det är vanligt att den ligger runt 10 procent av priset, men det är praxis och ingen lag.

Handpenningen är en säkerhet för säljaren om ni skulle bryta mot kontraktet. Den betalas normalt till mäklaren, som ska lämna den vidare till säljaren så snart som möjligt. Finns det ett villkor i kontraktet, till exempel en låneklausul, bör mäklaren i stället se till att pengarna ligger kvar på mäklarens särskilda konto för kundpengar tills köpet är klart. Det kräver ett skriftligt depositionsavtal, och det skyddar er om köpet skulle gå tillbaka.

Räkneexempel: vad betalas när?

Ni köper ett hus för 3 000 000 kr. Banken lånar ut 2 600 000 kr och ni lägger 400 000 kr i kontantinsats. Handpenningen är 10 procent.

Har huset för lite pantbrev tillkommer kostnaden för nya. Se Lagfart och pantbrev – så mycket kostar det. Tänk på att handpenningen måste finnas på kontot redan vid kontraktet, inte först på tillträdesdagen. Läs mer i Kontantinsats för hus 2026.

Mellan kontrakt och tillträde

Det här är väntetiden. Huset är sålt till er, men säljaren bor kvar och har fortfarande ansvaret.

• Säljaren står risken. Enligt jordabalken är det säljaren som bär risken om huset skadas av en olyckshändelse, till exempel brand, storm eller vattenskada, så länge huset är i säljarens besittning. Skadas huset kan ni ha rätt att dra av på priset, eller häva köpet om skadan är allvarlig.
• Säljaren ska sköta huset. Försämras huset för att säljaren har skött det dåligt, kan ni på samma sätt kräva avdrag på priset eller häva köpet om skadan är allvarlig, och få ersättning.
• Flytta inte in i förväg. FMI avråder från att köparen får tillgång till huset före tillträdet. Gör ni något med huset och något går sönder, kan det bli tvist om vem som ska betala. Vill ni och säljaren ändå göra så, ska det skrivas ner i ett tilläggsavtal.
• Ändrat datum ska skrivas ner. Vill ni och säljaren flytta tillträdesdagen, ska ändringen stå i ett tilläggsavtal.

Att göra under väntetiden:

1. Gör klart lånet med banken och bestäm hur ni vill binda räntan. Se Lånelöfte – så får du det och hur mycket du kan låna.
2. Teckna villaförsäkring från tillträdesdagen. Från den dagen är huset ert ansvar. Se vad villaförsäkringen ska innehålla.
3. Planera flytten, med el, bredband och adressändring. Elavtalet följer inte med huset, så ni behöver ett eget från tillträdesdagen. Läs hur du byter elavtal vid flytt innan ni flyttar. Se också Flytta till hus – flyttchecklista vecka för vecka.
4. Räkna på de löpande kostnaderna för första året. Se Så mycket kostar huset varje månad.

Med takläggarens ögon: titta på huset igen innan tillträdet

En av oss som skriver här är takläggare och besiktningsman i Skåne. Ur det perspektivet är väntetiden mellan kontrakt och tillträde lätt att glömma bort. Ni har sett huset på visningen och kanske vid en besiktning, men ett tak kan hinna skadas på några veckor. En höststorm kan flytta pannor, ett kraftigt regn kan hitta en svag punkt och en full hängränna kan rinna över mot fasaden.

Eftersom säljaren står risken fram till tillträdet, är det värt att kunna visa hur huset såg ut när ni skrev på och hur det ser ut när ni tar över. Så här gör ni:

1. Fota huset vid kontraktsskrivningen eller strax före. Taket från marken från alla sidor, takfoten (undersidan av takets kant), hängrännor och stuprör, fasaden och, om det går, vinden. Spara bilderna med datum.
2. Fråga efter storm eller skyfall. Har det blåst eller regnat kraftigt, be mäklaren fråga säljaren om huset har klarat sig. Det är en enkel fråga och den kostar ingenting.
3. Gå igenom huset strax före eller på tillträdesdagen. Kom överens med säljaren eller mäklaren om en tid. Titta från marken efter lösa eller saknade pannor och böjd plåt. Titta på vinden efter fukt, mörka fläckar, droppspår eller dagsljus där det inte ska finnas. Titta i taken inomhus efter nya fuktfläckar. Klättra inte upp på taket själva.
4. Jämför med era bilder. Ser ni något nytt, fota det och säg till mäklaren och säljaren direkt och skriftligt, helst innan pengarna betalas. Det är lättare att lösa en skada före tillträdet än efter.
5. Tänk på tiden efteråt. Vill ni häva köpet på grund av en skada som hände före tillträdet, måste ni väcka talan inom ett år från tillträdet. Är skadan stor, prata med en jurist i god tid.

Det tar inte lång tid, och bilder från före och efter gör det mycket enklare att visa vad som har hänt om något har gått sönder.

Tillträdesdagen – så går det till

Tillträdet är dagen då affären avslutas och huset byter ägare. Ingen lag styr exakt hur det går till, men enligt FMI ser det oftast ut så här:

1. Ni, säljaren och mäklaren träffas, ofta på mäklarens kontor eller hos er bank. Det kan också ske på distans.
2. Ni går igenom likvidavräkningen och skriver under den. Den visar hur mycket pengar som ska föras över, från vem och till vem.
3. Er bank får likvidavräkningen, kontrollerar om säljaren har lån på huset och betalar ut pengarna. Säljarens lån löses och resten går till säljaren.
4. Ni får kvitton på överföringarna.
5. Säljaren skriver under köpebrevet, med två vittnen, och ni får det. Köpebrevet är kvittot på att hela köpesumman är betald. Ni behöver det för att söka lagfart.
6. Mäklaren lämnar budgivningslistan och journalen, alltså mäklarens anteckningar om affären. Läs igenom och kontrollera att det stämmer.
7. Ni får nycklarna. Nu är huset ert, med alla rättigheter och skyldigheter.

Läs av mätarna för el och vatten samma dag och fota dem. Kolla också att det som enligt kontraktet ingår i köpet finns kvar.

Efter tillträdet: lagfart och pantbrev

• Lagfart ska sökas inom tre månader efter köpet. Lagfarten visar att ni är ägare i alla register. Ofta skickar banken eller mäklaren in ansökan åt er. Stäm av med dem, så att det inte blir två ansökningar.
• Nya krav sedan 1 juli 2026. Den som söker lagfart måste kunna identifiera sig med svenskt personnummer eller samordningsnummer. Vid köp är det i regel dagen då köpekontraktet skrevs under som avgör om de nya kraven gäller.
• Pantbreven tas ut eller tas över i samband med lånet. Banken sköter det.
• Fastighetsavgiften betalas av den som ägde huset den 1 januari. Ofta delar ni och säljaren på den i likvidavräkningen.

Kostnaderna och hur ni räknar ut dem finns i Lagfart och pantbrev – så mycket kostar det.

Vanliga frågor om köpekontrakt och tillträde

Ta nästa steg: skapa er husprofil

Letar ni fortfarande efter rätt hus? Vår behovsguide frågar om läge, hustyp, underhåll, husets ålder och ekonomi och ger er en personlig husprofil. Den är gratis och kräver ingen inloggning.

Skapa min husprofil →

Ny på husköp? Börja med Köpa hus första gången – så går det till steg för steg. Inför visningen: 12 saker att kontrollera på visningen. Undersök huset med en överlåtelsebesiktning och läs om dolda fel. Sedan kommer budgivningen, och efter tillträdet flytten.

---

Källor

• Fastighetsmäklarinspektionen (FMI): Kontraktsskrivning (skriftligt kontrakt, vad det ska innehålla, tillträdesdag, bevittning av säljarens namnteckning, köpekontrakt och köpebrev, makes och sambos samtycke; kontrollerad 20 oktober 2026)
• Fastighetsmäklarinspektionen (FMI): Klausuler och villkor (återgångsvillkor, låneklausul, öppen och begränsad besiktningsklausul, högst två år; kontrollerad 20 oktober 2026)
• Fastighetsmäklarinspektionen (FMI): Klientmedel (handpenning som säkerhet för säljaren, depositionsavtal; kontrollerad 20 oktober 2026)
• Fastighetsmäklarinspektionen (FMI): Tillträde (hur tillträdet går till, likvidavräkning, köpebrev, budgivningslista och journal, ändrat datum, tillgång före tillträdet; kontrollerad 20 oktober 2026)
• Riksdagen: Jordabalken (1970:994), 4 kap. 1–6 § (köpets form och villkor) och 11–12 § (risken fram till tillträdet, säljarens vanvård); kontrollerad 20 oktober 2026
• Lantmäteriet: Registrera ägare – lagfart (underskrift på papper, e-tjänst, identitetskrav från 1 juli 2026; kontrollerad 20 oktober 2026)
• Lantmäteriet: Stämpelskatt och avgifter (lagfart 1,5 % + 825 kr)
• Finansinspektionen: Lag tar över bolånereglerna (bolån högst 90 % av värdet från 1 april 2026)

Uppgifterna gäller 20 oktober 2026. Kontrakt och tillträde kan se olika ut i olika affärer – fråga alltid mäklaren och er bank hur det fungerar i just ert köp.