Överlåtelsebesiktning – vad ingår, vad kostar den och räcker den?

Ni har hittat huset, varit på visning och kanske redan börjat möblera i tanken. Nästa steg är besiktningen. Det är där en fackperson går igenom huset och skriver ner vad hen ser, innan ni skriver på.

En överlåtelsebesiktning är den vanliga besiktningen när ett hus byter ägare. Den är värdefull, men den är inte en garanti och den täcker inte allt. Här går vi igenom vad den brukar innehålla, vad den inte innehåller, om säljarens besiktning räcker och hur ni får ut mest av den.

Snabbsvaret

• Ni har undersökningsplikt. Ni ansvarar själva för att undersöka huset noga innan köpet. Fel ni borde ha upptäckt kan ni i regel inte få ersättning för efteråt.
• Besiktningen hjälper er med undersökningsplikten, men täcker inte hela. Enligt Konsumentverket täcker de flesta överlåtelsebesiktningar inte hela undersökningsplikten.
• El, värme, vatten, avlopp, ventilation, skorsten och radon ingår normalt inte. Inte heller tomten eller andra byggnader på den. Det kräver egna kontroller.
• En egen besiktning är oftast bättre än säljarens. Har säljaren beställt besiktningen har ni inget avtal med besiktningspersonen, och då är det svårare att kräva ersättning om något har missats.
• Gör besiktningen före kontraktet. Går det inte, be om en besiktningsklausul i kontraktet.

Vet ni inte riktigt vilket hus ni letar efter? Gör vår kostnadsfria behovsguide. På cirka 5 minuter får ni en husprofil, och frågorna om underhåll och husets ålder hjälper er att veta vad besiktningen ska titta extra noga på.

Vad är en överlåtelsebesiktning?

Ordet överlåtelse betyder att något byter ägare. En överlåtelsebesiktning är alltså en besiktning som görs när ett hus säljs. Ibland kallas den bara husbesiktning.

Fastighetsmäklarinspektionen beskriver besiktningen som en byggteknisk undersökning. En fackperson går igenom huset och letar efter fel, skador och tecken på risker i själva byggnaden: grund, väggar, golv, tak, vind, fönster och våtrum. Resultatet skrivs ner i ett besiktningsprotokoll.

Vad som ingår kan skilja sig mellan olika besiktningsfirmor. Därför är det uppdragsavtalet, alltså avtalet ni skriver med besiktningspersonen, som avgör vad som ingår. Konsumentverket råder er att läsa det noga.

Varför behövs den? Undersökningsplikten

När ni köper ett hus av en privatperson gäller jordabalken. Där står att ni inte kan klaga på ett fel som ni borde ha upptäckt vid en undersökning av huset. Det kallas undersökningsplikt.

Det betyder i praktiken:

• Fel som en noggrann undersökning hade visat räknas inte som dolda fel. Dem får ni stå för själva.
• Mäklaren ska informera er skriftligt om undersökningsplikten, men mäklaren undersöker inte huset åt er.
• Ser ni något som tyder på fel, eller berättar säljaren om en skada, blir er undersökningsplikt större. Då måste ni undersöka just det vidare.

Det är här besiktningen kommer in. De flesta köpare har inte kunskapen att själva bedöma en krypgrund eller en vind, och då är det klokt att ta hjälp av någon som har det.

Vad ingår – och vad ingår inte?

Exakt vad som ingår står i uppdragsavtalet. Men enligt Fastighetsmäklarinspektionen ser det normalt ut så här:

Det som inte ingår ingår ändå i er undersökningsplikt. Konsumentverket räknar upp vad en noggrann undersökning av hela fastigheten omfattar: mark, byggnader, el och värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, radon samt eldstad och skorsten.

Därför kan ni behöva fler kontroller. Konsumentverket nämner till exempel en fuktsakkunnig, en elinstallatör och en sotare. Har huset egen brunn är det bra att ta ett vattenprov. Har det eget avlopp ska ni kontrollera att det finns tillstånd för det.

Bra att veta: En besiktning kan ha begränsningar även inne i huset. Konsumentverket ger ett exempel från Allmänna reklamationsnämnden där köparen hade fått veta att besiktningen inte omfattade utrymmet under badkaret om fronten inte var nedmonterad. Fråga därför i förväg vad besiktningspersonen kommer att titta på, och vad hen inte kommer att titta på.

Räcker säljarens besiktning?

Ofta har säljaren redan låtit besiktiga huset, och annonsen säger "besiktat" eller har en symbol för det. Läs det protokollet noga. Men det finns tre saker att känna till:

1. Ni har inget avtal med besiktningspersonen. Enligt Konsumentverket minskar det era möjligheter att kräva ersättning om besiktningspersonen har missat något.
2. Besiktningen är gjord för säljaren. Konsumentverket skriver att en besiktning som säljaren beställt inte tar sikte på köparens typiska risker utan på säljarens situation.
3. "Besiktat" betyder inte "godkänt". Fastighetsmäklarinspektionen påpekar att en sådan märkning inte betyder att huset är i bättre skick än andra hus. Hur mycket som har undersökts beror på vad säljaren har beställt. Er undersökningsplikt finns kvar.

Med en egen besiktning kan ni vara med, ställa frågor direkt och be besiktningspersonen titta extra på det ni har sett på visningen. Det är också lättare att ställa krav om något har missats.

Om dolda-fel-försäkringen: Ofta hör det en försäkring till säljarens besiktning, en så kallad dolda-fel-försäkring. Den är i regel kopplad till säljarens ansvar för dolda fel. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen är vissa typer av fel ofta undantagna, och det kan finnas självrisk eller andra begränsningar. Fråga mäklaren vad försäkringen täcker och hur den påverkar er.

När ska besiktningen göras?

Helst före kontraktet. Konsumentverket råder er att besiktiga huset innan ni skriver under köpekontraktet. Det är först när kontraktet är underskrivet som köpet blir bindande.

Hinner ni inte? Då kan ni be om en besiktningsklausul. Det är en skrivning i kontraktet som ger er rätt att låta köpet gå tillbaka om besiktningen visar fel. Utan en sådan skrivning har ni inte rätt att besiktiga huset efter att ni har skrivit på. Konsumentverket råder att klausulen ska vara så öppen att ni kan låta köpet gå tillbaka utan att behöva ange särskilda skäl. Klausulen måste ni och säljaren komma överens om.

Tänk också på budgivningen. Bud är inte bindande, men det är lätt att dras med. Har ni inte hunnit besiktiga, räkna med en buffert för det ni inte vet.

Så väljer ni besiktningsperson

Besiktningspersoner har olika utbildning, erfarenhet och arbetssätt. Därför är det värt att fråga innan ni bestämmer er:

• Är hen oberoende? Besiktningspersonen ska arbeta för er och inte ha kopplingar till säljaren eller mäklaren.
• Vilken utbildning och erfarenhet har hen? Fråga om certifiering och om hen har besiktigat många hus av samma typ och ålder som ert.
• Har hen en ansvarsförsäkring? Den behövs om ni senare vill kräva ersättning för något som missats.
• Vad ingår, och vad ingår inte? Be om uppdragsavtalet skriftligt och läs det innan besiktningen.
• Får ni vara med? Det är den bästa chansen att förstå huset och att ställa frågor.
• Vad kostar det, och vad ingår i priset? Be om ett fast pris skriftligt.

Vad kostar en överlåtelsebesiktning? Priset varierar mellan firmor och beror bland annat på husets storlek och vad som ingår. Vi anger inget marknadspris här eftersom vi inte vill gissa, men nedan berättar vår takläggare vad en takbesiktning brukar kosta enligt hans erfarenhet. Be om offert från mer än en firma och jämför vad som ingår, inte bara priset. Räkna in kostnaden när ni planerar pengarna för köpet, se Så mycket kostar huset varje månad och Lagfart och pantbrev – så mycket kostar det.

Flemming Olsen, takläggare på Takreparation Skåne AB, om priset på en takbesiktning

”Enligt min erfarenhet kan en takbesiktning som en takläggare gör kosta från 0 kr upp till 3 000 kr, så fråga innan. En certifierad besiktningsman brukar ta 3 000–5 000 kr för en takbesiktning. Det är ofta takets lutning och storlek som avgör priset.”

Med fackmannens ögon: så får ni ut mest av besiktningen

En av oss som skriver här är takläggare i Skåne. Det vi vill skicka med er är enkelt: en besiktning blir bara så bra som det ni gör med den. Här är vårt sätt att se på dagen.

Före besiktningen

• Skicka det ni har till besiktningspersonen: objektsbeskrivningen, säljarens frågelista, gamla besiktningsprotokoll och de bilder ni tog på visningen.
• Skriv en kort lista med det ni undrar mest över, till exempel en spricka i sockeln, en fläck på vinden eller ett badrum som ser nytt ut men saknar intyg.

Under besiktningen

• Var med hela tiden, om ni får. Det ni hör muntligt är ofta lika värdefullt som det som står i protokollet.
• Fråga "Vad betyder det här för oss?" om allt ni inte förstår. Hur allvarligt är det, och vad behöver göras?
• Fråga också vad besiktningspersonen inte kunde se eller komma åt, och varför.

Efter besiktningen: läs protokollet som en att-göra-lista

Det viktiga här: allt som står i protokollet räknas som känt för er. Fastighetsmäklarinspektionen skriver att när protokollet visar fel blir er undersökningsplikt större, och då måste felen undersökas vidare. Ett protokoll som ligger oläst i en mejlkorg skyddar er alltså inte.

Taket är ett bra exempel. Taket har flera lager, och mycket av det som avgör hur länge det håller syns inte från marken. Det som syns utifrån och från vinden är ytan och spåren av vatten. Står det något om taket i protokollet, fråga vad det betyder för hur länge taket håller och om en takläggare bör titta på det. Läs mer om vad ni själva kan se i 12 saker att kontrollera på visningen.

Flemming Olsen, takläggare på Takreparation Skåne AB, om taket vid besiktningen

”Man får gå upp på taket för att kontrollera detaljerna. En drönare eller liknande räcker sällan för att hitta felen.”

Om besiktningspersonen har missat något

Upptäcker ni efter köpet ett fel som besiktningspersonen borde ha sett, är det fortfarande ert ansvar i förhållande till säljaren. Men ni kan ha rätt till skadestånd från besiktningspersonen. Enligt Konsumentverket har Allmänna reklamationsnämnden (ARN) bedömt att ett fel som en kunnig och normalt aktsam besiktningsperson borde ha upptäckt kan ge rätt till ersättning. Villkoren i uppdragsavtalet kan dock begränsa er rätt.

Kommer ni inte överens kan ni anmäla till ARN. Det kostar 150 kr.

Är det i stället ett dolt fel, alltså ett fel som inte gick att upptäcka ens vid en noggrann undersökning, kan ni klaga hos säljaren i upp till tio år från tillträdet. Ni måste säga till inom rimlig tid efter att ni har upptäckt felet. Läs mer i Dolda fel i hus – vad gäller och vad gör du?

Frågor att ställa till besiktningspersonen

1. Är du oberoende från säljaren och mäklaren?
2. Vilken utbildning och certifiering har du, och har du ansvarsförsäkring?
3. Vad ingår i besiktningen, och vad ingår inte? Får jag uppdragsavtalet skriftligt?
4. Får jag vara med under besiktningen?
5. Kan du titta extra på det jag har noterat på visningen?
6. Vad kunde du inte se eller komma åt, och varför?
7. Vilka extra kontroller rekommenderar du för just det här huset, till exempel el, avlopp, fukt eller radon?
8. Vad betyder varje punkt i protokollet för oss i pengar och i tid?
9. När får vi protokollet, och kan vi ringa dig om vi har frågor efteråt?

Vanliga frågor om överlåtelsebesiktning

Ta nästa steg: skapa er husprofil

En bra besiktning börjar med att ni vet vad ni letar efter. Vår behovsguide frågar om läge, hustyp, underhåll, husets ålder och ekonomi och ger er en personlig husprofil. Den hjälper er att välja hus där riskerna passar er, och att veta vad besiktningen ska titta extra på. Den är gratis och kräver ingen inloggning.

Skapa min husprofil →

Ny på husköp? Börja med vår stora guide Köpa hus första gången – så går det till steg för steg. Inför visningen har vi 12 saker att kontrollera på visningen. Ta reda på vad ni har råd med i Lånelöfte – så får du det och hur mycket du kan låna. När besiktningen är klar är det dags för budgivningen och sedan köpekontraktet och tillträdet.

---

Källor

• Fastighetsmäklarinspektionen (FMI): Köparens undersökningsplikt (undersökningsplikten, byggteknisk undersökning, vad en besiktning normalt inte omfattar, säljarens besiktning, märkningen "besiktad", dolda-fel-försäkring, besiktningsklausul, utökad undersökningsplikt; kontrollerad 15 oktober 2026)
• Konsumentverket: Köpa hus – vad du ska tänka på (överlåtelsebesiktning täcker oftast inte hela undersökningsplikten, uppdragsavtalet, säljarens besiktning, kompletterande undersökningar, besiktning efter köp; kontrollerad 15 oktober 2026)
• Konsumentverket: Dolda fel i hus – vad kan du göra? (vad undersökningsplikten omfattar, om besiktningsmannen gjort fel, ARN och avgiften 150 kr, tio år och rimlig tid; kontrollerad 15 oktober 2026)
• Fastighetsmäklarinspektionen (FMI): Kontraktsskrivning (köpet blir bindande vid skriftligt kontrakt)

Uppgifterna gäller 15 oktober 2026. Regler och råd kan ändras – kontrollera alltid aktuella uppgifter hos källorna ovan och fråga en besiktningsperson om ert hus.