Köpa hus utan mäklare – kontrakt, lagfart och kontroller

Ibland säljs ett hus utan mäklare. Det kan vara en släkting, en granne eller någon som lagt ut en egen annons. Det är helt lagligt, och samma lagar gäller för själva köpet. Skillnaden är att ingen mäklare kontrollerar uppgifterna, skriver kontraktet eller håller i pengarna. Det jobbet hamnar på dig och säljaren.

Här går vi igenom vad du själv behöver ta hand om, steg för steg.

Snabbsvaret

Ja, du får köpa hus utan mäklare. Köpet gäller om ni skriver ett skriftligt köpekontrakt som uppfyller lagens krav.
Kontrollera själv vem som äger huset och vilka lån och rättigheter som finns. Det går att beställa kostnadsfritt hos Lantmäteriet.
Skriv allt i köpekontraktet. Villkor som bara är muntligt överenskomna kan bli ogiltiga.
Säljarens namnteckning ska bevittnas av två personer, annars får du inte lagfart.
Din undersökningsplikt är densamma. Besiktiga huset noga innan du skriver under.
Tänk igenom hur pengarna ska betalas, särskilt handpenningen, eftersom det inte finns något klientmedelskonto hos en mäklare.

Har ni inte bestämt vad ni letar efter än? Gör vår kostnadsfria behovsguide. På cirka 5 minuter får ni en husprofil som visar vilket hus som passar er.

Vad gör en mäklare som du nu får göra själv?

En mäklare är en så kallad opartisk mellanman. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen ska mäklaren se till både säljarens och köparens intressen, utom när det gäller priset. Utan mäklare finns ingen sådan person, och ingen myndighet granskar hur affären gick till.

Det här gör mäklaren normalt	Utan mäklare
Kontrollerar vem som äger huset	Du beställer ett utdrag från Lantmäteriet
Kontrollerar inteckningar, servitut och andra rättigheter	Du beställer utdrag och handlingar från Lantmäteriet
Kontrollerar gemensamhetsanläggningar, till exempel gemensam väg eller avlopp	Syns i Lantmäteriets utdrag
Gör en objektsbeskrivning med taxeringsvärde, areal, driftkostnader, byggår med mera	Du ber säljaren om uppgifterna och papperen
Informerar skriftligt om köparens undersökningsplikt	Du får själv se till att undersöka huset
Tar emot bud och för en budgivningslista	Ni förhandlar direkt med varandra
Hjälper till med köpehandlingar och kontraktsskrivning	Ni skriver kontraktet själva eller med hjälp av en jurist
Medverkar vid tillträdet	Ni ordnar tillträdet själva, gärna med hjälp av era banker

Källa för vad mäklaren gör: Fastighetsmäklarinspektionen.

Steg 1: Kontrollera ägare, lån och rättigheter

Det första du ska göra är att ta reda på husets fastighetsbeteckning, till exempel "Gävle Torp 1:1". Den står på säljarens lagfart, och den går att få fram i Lantmäteriets karttjänst.

Med fastighetsbeteckningen kan du som privatperson kostnadsfritt beställa ett utdrag ur fastighetsregistret hos Lantmäteriet. Enligt Lantmäteriet visar utdraget bland annat:

vem som är lagfaren ägare, alltså registrerad som ägare
vilka inteckningar som finns, alltså hur mycket det är lånat på huset
taxeringsuppgifter
gemensamhetsanläggningar och samfälligheter, till exempel en gemensam väg eller ett gemensamt avlopp

Det här är bra att jämföra:

Är den du förhandlar med verkligen ägaren? Står flera personer som ägare måste alla vara med på affären.
Är säljaren gift? Då behövs enligt Lantmäteriet ett skriftligt medgivande från maken eller makan, i kontraktet eller i en egen handling. Det kan behövas även om säljaren är skild.
Servitut ingår inte i standardutdraget. Det är rättigheter som andra har på fastigheten, till exempel att gå över tomten eller ha ledningar där. Fråga säljaren och beställ fler uppgifter från Lantmäteriet via "Ta del av allmän handling" om något är oklart.
Fråga kommunen om det finns planer för området och, om huset har eget avlopp, om det finns tillstånd för det. Konsumentverket påpekar att det är sådant du själv behöver kolla.

Steg 2: Undersök huset lika noga som annars

Din undersökningsplikt är densamma med eller utan mäklare. Enligt Konsumentverket kan du inte få ersättning av säljaren för fel du borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning. Skillnaden är att ingen mäklare påminner dig om det.

Anlita en besiktningsman och var med själv. Läs mer i Överlåtelsebesiktning.
Kom ihåg vad besiktningen inte täcker. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen ingår normalt inte el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, eldstad och skorsten. Ta in fackfolk om något verkar gammalt.
Testa själv. Skruva på kranar, spola i toaletten och titta under mattor och bakom tavlor, som Konsumentverket föreslår.
Har huset egen brunn? Ta ett vattenprov.
Ta med vår lista 12 saker att kontrollera på visningen.

Reglerna om dolda fel är desamma som vid ett köp med mäklare. Läs mer i Dolda fel i hus.

Med takläggarens ögon: ingen objektsbeskrivning, så gör din egen

En av oss som skriver här är takläggare och besiktningsman. När ett hus säljs utan mäklare saknas ofta det som annars samlar uppgifterna om huset: objektsbeskrivningen. Då får du själv ställa frågorna, och taket är ett bra ställe att börja.

Be säljaren skriva ner det hen vet om taket. När det lades, vilket material det är och om det har läckt. Ett skriftligt svar är tydligare än ett muntligt, både för dig och för säljaren.
Be om kvitton och papper. Takomläggning, nya hängrännor eller arbete vid skorstenen ska gärna gå att visa. Finns inga papper, räkna med att taket kan behöva åtgärdas och ha med det i kalkylen.
Titta upp på vinden. Mörka fläckar på råspontet (träskivorna under taket), lukt av mögel eller fuktig isolering är tecken på att något behöver undersökas.
Titta på plåten runt skorsten och ventilationsrör från marken eller med kikare. Det är vanliga ställen för läckor. Klättra inte upp på taket själv.
Låt en takläggare eller besiktningsman titta innan ni skriver kontraktet, om taket är gammalt eller om du ser något som oroar dig.

Ett gammalt tak behöver inte vara ett skäl att låta bli huset. Men det ska vara med i kalkylen innan ni kommer överens om priset.

Steg 3: Kom överens om pris och villkor

Utan mäklare blir det oftast ingen budgivning, utan en förhandling mellan er två. Några saker att tänka på:

Ha ett lånelöfte innan ni pratar pris, så att du vet vad banken godkänner. Se Lånelöfte.
Ingenting är bindande förrän kontraktet är underskrivet. Det gäller både dig och säljaren, precis som vid en vanlig budgivning.
Bestäm vad som följer med huset, till exempel vitvaror, möbler eller verktyg, och skriv in det.
Räkna med hela kostnaden: kontantinsats, lagfart, pantbrev och driften. Se Lagfart och pantbrev och Så mycket kostar huset varje månad.

Steg 4: Skriv ett köpekontrakt som håller

Enligt jordabalken (4 kap. 1 §) måste ett köp av fast egendom göras skriftligt. Ett muntligt köp gäller inte. Enligt Lantmäteriet ska köpehandlingen innehålla:

husets fullständiga fastighetsbeteckning
att säljaren överlåter fastigheten, och om det gäller hela fastigheten eller en andel
köpeskillingen, alltså priset
underskrift av både säljare och köpare
att säljarens namnteckning är bevittnad av två personer

Det här är också bra att veta:

Skriv under på papper. Lantmäteriet behöver köpehandlingen i original.
Villkor måste stå i kontraktet. Enligt jordabalken (4 kap. 3 §) är till exempel ett villkor om att köpet bara gäller om du får lån ogiltigt om det inte står i köpehandlingen. Samma sak gäller en friskrivning från säljarens ansvar för fel.
Villkor får gälla högst två år från att kontraktet skrevs (4 kap. 4 §).
Priset i kontraktet gäller. Har ni kommit överens om ett annat pris vid sidan av kontraktet är den överenskommelsen ogiltig (4 kap. 1 §).
Servitut och nyttjanderätter. Har någon annan rätt att använda en del av fastigheten ska säljaren enligt jordabalken (7 kap. 11 §) göra ett förbehåll om det i köpet, om rätten inte redan är inskriven.
Köpekontrakt och köpebrev. Ofta skrivs först ett köpekontrakt och sedan ett köpebrev på tillträdesdagen, som bevis på att köpeskillingen är betald. Hänvisar köpebrevet till villkor i kontraktet ska även kontraktet skickas till Lantmäteriet. Lantmäteriet har ett exempel på köpebrev på sin webbplats.

Lantmäteriet granskar handlingarna men ger inte råd om hur de ska skrivas. Är du osäker, låt en jurist skriva eller granska kontraktet innan någon skriver under. Läs mer om vad som brukar stå i ett kontrakt i Köpekontrakt och tillträde.

Steg 5: Handpenning och betalning

Enligt Fastighetsmäklarförbundet brukar man avtala att ungefär tio procent av priset betalas som handpenning när kontraktet skrivs, och resten på tillträdesdagen. Finns det villkor i kontraktet ska en mäklare rekommendera att handpenningen sätts in på mäklarens klientmedelskonto tills villkoren är uppfyllda.

Utan mäklare finns inget sådant konto. Tänk därför på det här:

Betala inte handpenning till säljaren förrän du vet att villkoren i kontraktet är uppfyllda, om du kan undvika det.
Prata med din bank i god tid. Banken behöver kontraktet för att betala ut lånet och ordna pantbreven, och säljarens lån ska lösas på tillträdesdagen.
Låt en jurist ta emot handpenningen på ett konto för klientmedel om ni vill ha en neutral part som håller pengarna tills villkoren är klara. Skriv i så fall ett depositionsavtal.
Betala aldrig mer än det som står i kontraktet, och se till att varje betalning går att spåra.

Steg 6: Tillträde och lagfart

På tillträdesdagen betalar du resten av priset, får nycklarna och skriver under köpebrevet. Glöm inte att ha en villaförsäkring som gäller från samma dag.

Sedan ska du söka lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader. Enligt Lantmäteriet behöver du skicka med:

ansökan om lagfart, till exempel via Lantmäteriets e-tjänst
köpehandlingen i original
svenskt personnummer, samordningsnummer eller organisationsnummer, om köpet skedde 1 juli 2026 eller senare
medgivande från säljarens make eller maka, om det behövs
fullmakt, om någon har skrivit under för någon annan

Läs mer om kostnaden i Lagfart och pantbrev.

Checklista: köpa hus utan mäklare

☐ Fastighetsbeteckningen är klar
☐ Utdrag från Lantmäteriet beställt: ägare, inteckningar, gemensamhetsanläggningar
☐ Servitut och andra rättigheter utredda
☐ Alla ägare är med, och make eller maka har gett medgivande om det behövs
☐ Planer och tillstånd (till exempel avlopp) kollade med kommunen
☐ Besiktning gjord, och el, värme, vatten och tak kollat av fackfolk vid behov
☐ Säljarens skriftliga uppgifter om huset, med kvitton och papper
☐ Lånelöfte och kalkyl klara
☐ Köpekontrakt med alla villkor, skrivet eller granskat av jurist
☐ Två vittnen till säljarens namnteckning
☐ Plan för handpenning och betalning, klar med banken
☐ Villaförsäkring från tillträdesdagen
☐ Lagfart sökt inom tre månader

Vanliga frågor om att köpa hus utan mäklare

Är det lagligt att köpa hus utan mäklare?

Ja. Det finns inget krav på mäklare. Köpet gäller om köpehandlingen är skriftlig, innehåller priset och att säljaren överlåter fastigheten, och är underskriven av både köpare och säljare.

Vem skriver köpekontraktet?

Det gör ni själva, eller så tar ni hjälp av en jurist. Lantmäteriet har ett exempel på köpebrev, men granskar bara handlingarna och ger inga råd om hur de ska skrivas.

Behöver jag vittnen?

Ja. Säljarens namnteckning ska bevittnas av två personer för att du ska kunna få lagfart.

Gäller reglerna om dolda fel om jag köper utan mäklare?

Ja, samma regler gäller. Du har också samma undersökningsplikt, så besiktiga huset noga innan du skriver under.

Hur vet jag att säljaren verkligen äger huset?

Beställ ett kostnadsfritt utdrag ur fastighetsregistret hos Lantmäteriet. Där står vem som är lagfaren ägare och vilka inteckningar som finns.

Var ska handpenningen betalas in?

Det finns inget klientmedelskonto utan mäklare. Vill ni ha en neutral part kan en jurist ta emot handpenningen tills villkoren i kontraktet är uppfyllda. Prata också med din bank om hur betalningen på tillträdesdagen ska gå till.

Kan jag vända mig till Fastighetsmäklarinspektionen om något går fel?

Nej. Fastighetsmäklarinspektionen har tillsyn över mäklare. Utan mäklare får du och säljaren lösa en tvist själva, med hjälp av en jurist eller i domstol.

Ta nästa steg: skapa er husprofil

Funderar ni fortfarande på vilket hus som passar er? Vår behovsguide frågar om läge, hustyp, underhåll, husets ålder och ekonomi och ger er en personlig husprofil. Den är gratis och kräver ingen inloggning.

Skapa min husprofil →

Ny på husköp? Börja med Köpa hus första gången – så går det till steg för steg. Räkna på kontantinsatsen, läs om köpekontrakt och tillträde och planera flytten. Säljs huset av arvingar? Läs Köpa hus av dödsbo.

Källor

Lantmäteriet: Ansökan vid köp (vad köpehandlingen ska innehålla, två vittnen, original, medgivande från make eller maka, personnummer vid köp från 1 juli 2026, lagfart inom tre månader, Lantmäteriet ger inte råd om köpebrev; kontrollerad 26 oktober 2026)
Lantmäteriet: Beställ information ur fastighetsregistret (kostnadsfritt utdrag med lagfaren ägare, inteckningar, taxering och gemensamhetsanläggningar; kontrollerad 26 oktober 2026) och Ta del av allmän handling (akter om servitut och rättigheter)
Fastighetsmäklarinspektionen: Mäklarens ansvar och roll, Mäklarens kontrollskyldighet, Objektsbeskrivning och Köparens undersökningsplikt (kontrollerade 26 oktober 2026)
Fastighetsmäklarförbundet: Köpprocessen (handpenning omkring tio procent, deposition vid villkor, köpebrev på tillträdesdagen; kontrollerad 26 oktober 2026)
Konsumentverket: Köpa hus – vad du ska tänka på (undersökningsplikt, egna kontroller, avlopp, planer och vattenprov; kontrollerad 26 oktober 2026)
Riksdagen: Jordabalken (1970:994), 4 kap. 1, 3 och 4 § (formkrav, villkor i köpehandlingen, högst två år) och 7 kap. 11 § (förbehåll om servitut och nyttjanderätt); kontrollerad 26 oktober 2026

Uppgifterna gäller 26 oktober 2026. Varje husköp är olika – är du osäker på kontraktet eller betalningen, fråga en jurist eller din bank.

Köpa hus utan mäklare – så gör du det tryggt